Vous souhaitez investir dans une SCPI, mais vous hésitez à franchir le pas ? Dans cet article nous vous fournissons toutes réponses dont vous avez besoin pour surmonter vos peurs. Nous y détaillons les quatre principales étapes à suivre pour s’assurer de la fiabilité d’un investissement dans une SCPI. Découvrez les conseils à appliquer pour garantir la rentabilité de votre placement.
Comprendre les SCPI
Encore appelée « Pierre Papier », une SCPI (Société civile de placement immobilier) est une société de placement d’épargne, spécialisée dans l’immobilier locatif (immobilier d’habitation et immobilier d’entreprise). Ce type d’organisme a pour objectif exclusif d’acquérir et gérer des patrimoines immobiliers, afin de produire suffisamment de bénéfices pour satisfaire ses investisseurs.
Le fonctionnement d’une SCPI est basé sur l’investissement de capitaux collectés auprès d’un grand nombre d’épargnants. Grâce à ces fonds, l’entreprise se constitue un portefeuille composé uniquement de biens immobiliers. En retour, elle permet à ses investisseurs d’acquérir des parts dans ses bénéfices et de profiter des avantages qu’elle offre (perception immédiate de capitaux, avantages fiscaux…). Les bénéfices redistribués correspondent aux loyers perçus, et chaque investisseur perçoit un revenu proportionnel à son investissement.
Les SCPI ne sont pas cotées en bourse. Elles appartiennent à la grande famille des fonds ou organismes de placements collectifs (OPC). Ces portefeuilles collectifs sont gérés par des entreprises spécialisées et placés sous la tutelle de l’AMF (Autorité des marchés financiers). Celle-ci y exerce un rôle de régulateur et de contrôle. C’est aussi elle qui délivre aux sociétés de gestion des SCPI, les agréments dont elles ont besoin pour exercer. En outre, en cas de faillite, elle veille à la protection des épargnes des investisseurs. Pour plus d’informations sur le fonctionnement des SCPI, rendez-vous sur www.portail-scpi.fr.
Sélectionner les SCPI
Lorsque vous souhaitez investir dans une SCPI, il faut choisir celle qui sera la mieux adaptée à vos objectifs et à votre budget. Comme pour tout investissement, ce choix nécessite une bonne maîtrise du marché pour limiter les risques et optimiser les chances de réussites. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de confier son projet à un professionnel de l’investissement en SCPI. Il existe trois catégories de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value.
Les SCPI de rendement
Catégorie de SCPI la plus représentée sur le marché, elles sont exclusivement axées sur une politique de rendement. L’objectif est de permettre aux investisseurs d’accéder à une distribution régulière des revenus. Et pour ce faire, les sociétés de gestion en charge investissent dans les marchés immobiliers les plus lucratifs. Les SCPI de rendement se subdivisent en plusieurs sous-familles : les SCPI diversifiées, les SCPI de commerce, les SCPI de bureaux, les SCPI régionales, et les SCPI spécialisées.
La SCPI de plus-value
Contrairement, aux SCPI de rendement, les gestionnaires ne misent pas sur les dividendes générées par les loyers. Ici l’accent est mis sur la plus-value obtenue de la revente du bien lors de la cession d'actifs. Pour atteindre cet objectif, la SCPI va concentrer ses investissements sur l’acquisition de biens disposant d’un fort potentiel de valorisation.
La SCPI fiscale
Comme son nom l’indique, cette catégorie de SCPI a pour objectif de permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction de leur niveau d’imposition fiscal. En investissant dans ce type d’organismes, ils profitent d’avantages fiscaux aussi abordables que dans le cadre d’un investissement en direct. Ici, la société de gestion axe sa stratégie sur l’exploitation de dispositifs fiscaux au profit de ses clients.
S’assurer du rendement de la SCPI
Avant d’investir en SCPI, il est important de calculer et analyser son rendement potentiel. Car, la meilleure SCPI est celle qui vous donne le maximum de garanties. Le fait est que, pour être sûr de tirer le meilleur rendement d’un tel projet, il faut planifier son investissement sur le long terme. Et pour cela, il faut se rassurer le mieux possible.
Les indicateurs dont il faut tenir compte
Pour un maximum de fiabilité, les indicateurs ci-après doivent être exploités ensemble lors de la sélection de SCPI. Tout fond collectif qui les respecte peut être considéré comme rentable.
- Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) : il doit généralement osciller autour de 5%.
- Le taux d’occupation financier (TOF) : plus il est élevé plus le revenu distribué par la SCPI est important.
- Le Report à Nouveau (RN) : plus il est élevé, plus la SCPI est capable d’assurer un payement régulier à ses investisseurs.
- Les provisions pour gros travaux
Souscrivez à vos SCPI
La souscription à une SCPI est relativement simple. Contrairement à une acquisition immobilière, l’investisseur n’est pas tenu de se rendre chez un notaire. Tout ce qu’il a à faire, c’est remplir un bulletin de souscription et y joindre les documents demandés par l’entreprise de gestion.
Les frais à considérer
- Les frais de souscription : ils sont non négociables et estimés entre 4% et 12% du capital investi.
- Les frais de gestion : ils sont généralement fixés à environ 10% des bénéfices perçus et prélevés chaque année.
- Les frais de retrait ou de cession : ils varient entre 0 et 5% du prix de vente de la part, en fonction du niveau d’implication de la société de gestion.
